Quando il premier Paolo Gentiloni visiterà il Salone del Mobile di Milano, il bonus mobili sarà in cima alla lista degli argomenti da affrontare durante l’incontro con il presidente di FederlegnoArredo Emanuele Orsini.

È una misura fiscale che permette di detrarre dall’Irpef il 50% del prezzo d’acquisto degli arredi abbinati ai lavori di ristrutturazione, e ha giocato un ruolo determinante nella ripartenza del mercato interno dell’arredamento.

Mercato che, dopo un crollo di quasi il 40% tra il 2007 e il 2014, ha invertito la rotta nel 2015 e registrato un importante consolidamento l’anno scorso, con una crescita del 3,1% a quota 9,8 miliardi di euro.

Secondo i dati delle dichiarazioni dei redditi 2016 (anno d’imposta 2015), nei due anni e mezzo della sua applicazione il bonus è stato utilizzato da 573mila contribuenti italiani, che hanno generato acquisti di mobili e grandi elettrodomestici per un totale di 3,14 miliardi di euro, con una spesa media di 5.472 euro.
Un ottimo risultato, secondo il presidente di FederlegnoArredo, che evidenzia come questi numeri si siano tradotti in aziende salvate dal fallimento, soprattutto quelle più piccole e piccole, che nel mercato italiano hanno ancora il loro bacino di consumi principale. Senza contare i posti di lavoro messi in sicurezza: 10mila solo nel primo anno e mezzo.

L’analisi del Sole 24 Ore sui dati ufficiali evidenzia tuttavia un leggero calo (o, meglio, un assestamento) dei nuovi beneficiari della detrazione: nel 2014 se ne erano aggiunti 202mila, nel 2015 sono stati 197mila (-2,8%). Nello stesso anno, però, la spesa portata in detrazione è comunque aumentata (+4,1%), così come l’importo medio dello sconto fiscale, pari a 297 euro, per una spesa media di 5.940 euro.

L’impressione, insomma, è che il bonus mobili abbinato alle ristrutturazioni abbia trovato una propria dimensione naturale e che le regole, così come sono definite, non consentano una grande crescita ulteriore. Del resto, tra il 2013 e il 2015 l’utilizzo del bonus mobili è cresciuto meno della detrazione sui lavori edilizi, cui deve essere per forza abbinato (+13,7% contro +17,5%): un altro elemento su cui meditare.

Va detto anche che l’uso dell’agevolazione è rimasto praticamente invariato nel 2015 in alcune zone strategiche come la Lombardia, da dove arriva un quinto dei beneficiari, mentre – a livello reddituale – è addirittura cresciuto del 6,8% nella fascia tra i 29mila e i 55mila euro, quella intermedia.

Il presidente di FederlegnoArredo mette però l’accento sull’aspetto positivo di questi dati: un bonus costantemente intorno ai 200mila nuovi beneficiari l’anno sarebbe un traino importante per il settore. "Ma per sfruttarne pienamente le potenzialità, strumenti di questo genere devono avere una certa durata nel tempo – osserva Orsini –. Il bonus si è rivelato un sostegno formidabile per l’economia e per l’occupazione, a costo zero per lo Stato".

Per questo FederlegnoArredo chiederà al Governo una sua stabilizzazione, ma anche un suo rafforzamento. A partire dal recupero della detrazione destinata alle giovani coppie, che – introdotta nel 2016 e già eliminata a fine anno – ha avuto troppo poco tempo per mettere in moto concreti benefici per l’economia. Così come l’estensione dell’incentivo a porte e pavimenti in legno (finora esclusi da qualsiasi detrazione) e l’eliminazione del vincolo – introdotto con la proroga a fine 2017 – secondo cui i lavori cui viene abbinato l’acquisto degli arredi devono essere iniziati dal 2016 in poi.

Fonte articolo: IlSole24Ore.com

Per l’immobiliare il 2016 si è chiuso con un bilancio positivo. I dati evidenziano che nei primi nove mesi c’è stato un incremento medio delle transazioni del 20,3%.

Nomisma stima che l’anno passato si sia chiuso con 517.164 transazioni. Se lo scenario resterà positivo il 2017 registrerà 552.602 compravendite, in rialzo del 6.9% sul 2016.

Milano resta la città con le maggiori prospettive di recupero; qui i prezzi starebbero già registrando alcuni lievi incrementi. Insieme al capoluogo lombardo anche Roma guida il mercato con trend concreti. Altre città come Torino, Bologna, Genova e Firenze vivono tendenze positive per le vendite ma registrano prezzi fermi.

La domanda dinamica e l’offerta che inizia a diminuire, soprattutto sugli immobili di qualità, potrà determinare un’ulteriore contrazione delle tempistiche di vendita e un minore margine di trattativa soprattutto su queste tipologie immobiliari. "Sia il segmento della prima casa sia quello a uso investimento e casa vacanza saranno vivaci - dice Megliola -. Ma se l’immobile è da ristrutturare o presenta degli elementi negativi si venderà solo dopo ulteriori ribassi di prezzo" - dice Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa.

Sempre più marginale è l’acquisto della seconda casa per la prima volta. "È un bisogno scomparso rispetto a dieci anni fa - dice ancora Giordano -. Ed è qui che la crisi di prezzo è molto più sentita. Per i giovani anche l’acquisto della prima casa non è un bisogno pressante, vista la mobilità che ormai li contraddistingue". Anche nel caso delle separazioni la domanda diventa locativa. La domanda abitativa diventa principalmente urbana.
Il mercato della locazione sta migliorando perché i proprietari hanno trovato metodi più sicuri. Formule nuove come la locazione per tempi brevi o per studenti cambiano il panorama.

Uffici: chiuso l’anno con scambi a 3,5 miliardi 

Il comparto non residenziale (commercial) dovrebbe chiudere il 2016, secondo i dati preliminari di Cbre, con volumi pari a 8,9 miliardi di euro, superiori del 9% al totale 2015. Il volume del quarto trimestre è invece superiore del 107% rispetto al trimestre precedente e superiore del 18% rispetto agli ultimi tre mesi dello scorso anno.

Nel 2017, secondo i maggiori esperti, si potrebbe replicare il risultato del 2016, inaspettato perché non influenzato dalle attese e dall’esito del Referendum. Buone le prospettive per gli uffici che nel 2016 ha totalizzato scambi per 3,52 miliardi di euro (1,527 miliardi nell’ultimo trimestre dell’anno).
Gli esperti sono concordi nel dire che per il settore office si conferma l’importanza degli aspetti qualitativi. 

"Per gli immobili “prime” in centro i prezzi sono aumentati molto, anche del 30% - dice Gabriele Bonfiglioli managing director di Coima Sgr -. Il mercato resta asimmetrico, con altre tipologie di immobili da valorizzare, per i quali gli yield sono più elevati. Ma valorizzarli diventa una strategia interessante".

"A consuntivo del 2016 i due mercati di Milano e Roma chiuderanno in positivo in termini di assorbimento - dicono da Gabetti -. Porta Nuova si conferma uno dei quartieri emergenti nella realtà milanese. A Roma la zona più attiva rimane l’Eur".
È sempre nel segmento office che si è conclusa la maggiore vendita del 2016: il portafoglio da 500 milioni di euro che Intesa Sanpaolo ha ceduto a Poste Vita, Generali e Banca Imi.

Retail: prevista una crescita del 20% 

Il segmento retail, nonostante la crisi economica e la situazione critica dei consumi, si è rivelato nel 2016 una asset class di riferimento. I grandi investitori internazionali sono tornati a investire in centri commerciali e nelle High street italiane, una nicchia quest’ultima di successo perché ritenuta non correlata a variabili che potrebbero mettere in pericolo la tenuta del real estate.

Nelle città come Milano, Firenze e Venezia, i flussi turistici garantiscono lo shopping.
"Il retail nel 2016 pesa intorno ai 2,2 miliardi di euro - dice Davide Dalmiglio, head of Capital Markets di JLL in Italia -. Nell’ultimo trimestre c’è stata una buona accelerazione, che pensiamo continui anche nel 2017, con velocità differenti. Il segmento High street continuerà a dominare la scena, i centri commerciali saranno sempre un’asset class interessante ma riteniamo che non avranno una crescita di valori come le vie dello shopping. I volumi potrebbero crescere l’anno prossimo del 20%".

Quali i trend? "L’interesse verso asset di qualità nel Sud - dice Dalmiglio -, ma anche verso retail park e l’attenzione per centri commerciali dominanti e di grandi dimensioni".
Secondo il Cncc, consiglio nazionale dei centri commerciali, la sfida adesso è riportare lo shopping center in città, come avviene in alcune capitali europee. Un progetto al quale Cncc sta lavorando con il Demanio per fare incontrare investitori e Stato, il quale potrebbe mettere a disposizione immobili dimessi ma in posizioni appetibili.

Fonti articolo: 1. Ilsole24ore.com, 2. Ilsole24ore.com

Stando anche alle recenti notizie da parte dell’Istat, il mercato immobiliare sta dando segni di ripresa non solo nell’ambito dei contratti di compravendita, aumentate fino al 21,8% (rispetto al periodo aprile-giugno dello scorso anno), ma anche di finanziamenti, mutui e obbligazioni varie con costituzione di ipoteca immobiliare (stipulati con banche o altri soggetti).

Lo stesso Notariato segnala un dato positivo con un incremento degli atti notarili maggiore nelle città metropolitane, +33,5%, rispetto ai piccoli centri, +26,0% (contro +29,2% della media complessiva). 

Il 2016 è un anno di svolta per il mercato residenziale che registra anche nell'ultimo trimestre crescite a due cifre delle compravendite. E anche se difficilmente si raggiungeranno i livelli del 2006, con 800mila transazioni, "un livello di 500-600mila compravendite è il più idoneo a un Paese come l'Italia", dove a cambiare è la domanda abitativa. "Ciò sia perché c'è una fascia di popolazione che ha ancora bisogno di un'abitazione principale, sia per il naturale ricambio che ci può essere nel corso di una vita". E dove, però, "il patrimonio immobiliare non è idoneo a rispondere alle mutate esigenze". A dirlo è Gianni Guerrieri, direttore centrale dell'Osservatorio sul Mercato Immobilare dell'Agenzia delle Entrate (Omise).

Infatti "sulla domanda abitativa influiscono sia i fabbisogni derivanti dall'allungamento della vita (molti anziani rimangano in due o da soli) sia dal fatto che ci sono molte famiglie mononucleari e questo spinge a un fabbisogno abitativo transeunte. Non è più la famiglia che si forma e rimane insieme per trent'anni, ma è transitoria. Le abitazioni non sono idonee alle attuali esigenze abitative, sia per gli anziani, ma anche per le giovani coppie che utilizzano gli spazi in maniera diversa da quanto facevano le famiglie tradizionali".

Emergono notevoli miglioramenti anche per i segmenti commerciale, produttivo e terziario che toccano diverse aree geografiche. Per quale motivo? A favore i prezzi in calo e i tassi di interesse sui mutui piuttosto bassi. Ma vediamo meglio i settori in maniera distinta:

- Segmento residenziale: ha un tasso di crescita pari al +23,1% per il sesto semestre consecutivo. Mentre le compravendite non residenziali hanno registrato un +16,4%.

- Segmento produttivo: all’interno del comparto non residenziale ha il più alto tasso di crescita, pari al +28,7%. A questa consistente crescita segue quella delle abitazioni, pari al +22,9%.

- Segmento commerciale: pur continuando a crescere, +12,9%, non presenta comunque un tasso migliore rispetto al semestre precedente.

- Segmento terziario: oggi ha un tasso di crescita pari al +14,7%, mentre per decenni registrava tassi negativi o tendenti allo zero. 
 

In quali città sono aumentate le compravendite di immobili?

Secondo quanto analizzato dalle Entrate, le compravendite di immobili ad uso residenziale sono aumentate in maniera evidente in particolare nelle grandi città, riportando i seguenti tassi di crescita:

Bologna: +33,5%

Milano: +29,7%

Napoli: +25,3%

Torino: 24,3%

Firenze: 23,3%

Roma: +12,4%

Palermo: +12%

Si tenga conto anche di questa suddivisione comprendente diverse aree territoriali del Paese, con relativi dati dell’incremento delle vendite nel settore immobiliare: Nordovest +20,7%; Isole +16,5%; Sud +16,3%; Centro +15,8%.

Prezzi e mutui più convenienti

Sembra che a invogliare un numero crescente di italiani ad investire per l’acquisto di una nuova abitazione, siano soprattutto dei mutui molto più convenienti e più frequentemente erogati da parte delle banche. Si registra, inoltre, che mentre i mercati intermedi oggi detengono il primato sulla percentuale delle compravendite intermediate, sostenute da credito, che si aggira intorno al 70%, i mercati metropolitani si aggirano invece attorno al 60%.

Un sondaggio di Banca Italia e Tecnoborsa effettuato sempre sul residenziale sottolinea che la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario raggiunge il 76,1% contro il precedente 73,8%. Stessa sorte per il rapporto tra prestito e valore dell’immobile, ora al 73,8% dal 69,3% dell’indagine precedente. 

Ma la ripresa del mercato da che cosa è supportata? In particolare, è agevolata dal calo dei prezzi di vendita. A tal proposito, è opportuno evidenziare alcuni dati salienti circa l’ultima variazione annuale dei prezzi caratterizzanti l’anno 2015/2016: essa risultata compresa tra il -3,5% dei capannoni e il -1,5% delle abitazioni nuove; mentre le abitazioni usate, gli uffici e i negozi, hanno fatto registrare flessioni rispettivamente del 2%, 2,1% e 2,3%.

Affitto a canone concordato: è il più richiesto tra i giovani 

Anche la locazione della casa da acquistare, rappresenta una componente rilevante del mercato immobiliare italiano. In merito, si precisa che la curiosità e richiesta di locazione dell’abitazione proviene in larga parte dai giovani. Si tratta sia di giovani che sono in cerca di una soluzione congeniale, all’insegna dell’indipendenza, una volta distaccati dai loro familiari, sia di giovani che si sono sposati o si sono trasferiti, soprattutto nel Mezzogiorno o Centro Nord, per questioni lavorative o formative. Negli ultimi due anni, tra le tipologie di contratti stipulati per la locazione quello che ha avuto la maggiore diffusione è l’affitto a canone concordato, che rappresenta oggi il 44,1% del totale. 

Fonti articolo: Visureitalia.com, Idealista.it, Mutuionline.it

Con la nuova Legge di Stabilità le agevolazioni fiscali della “prima casa” potranno essere essere applicate, in certi casi, anche laddove si sia proprietari di un immobile che già gode di tali agevolazioni, a patto che esso venga venduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. 

Tale regola, entrata in vigore a partire dal 1 gennaio va a sostituire il precedente iter giuridico, che condizionava le agevolazioni alla dismissione dell’immobile “prima casa” entro il momento di stipula del nuovo contratto.

La Legge di Stabilità per il 2016 (legge 28 dicembre 2015, n. 208) ha introdotto un nuovo presupposto applicativo dell'agevolazione “prima casa”: infatti, l'articolo 1, comma 55, aggiungendo il nuovo comma 4-bis alla nota II-bis, tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, numero 131 (il testo unico dell'imposta di registro), in certi casi permette ora al contribuente che intenda nuovamente beneficiare dell'agevolazione “prima casa”, ma che abbia la titolarità di un diritto impediente l'avvalimento dell'agevolazione stessa, di non dover più dismettere (come accadeva fino al 31 dicembre 2015) detta titolarità entro il momento di stipula del nuovo acquisto agevolato, ma di poter effettuare detta dismissione entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato. 

Addentrandosi più nello specifico, i presupposti necessari per avvalersi delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

1. L’acquirente non deve essere “titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni”;
   
   
   
2. L’acquirente non deve essere “titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

Quelle sopra menzionate sono dunque le situazioni di “prepossidenza” tali da impedire le agevolazioni “prima casa” in un nuovo acquisto immobiliare: una situazione che può essere sbloccata dalla dismissione entro un anno nei casi in cui tale “prepossidenza” sia stata provocata da un acquisto effettuato con le agevolazioni.

Non sarà possibile, invece, godere di questo anno di tempo (successivo al nuovo acquisto) disponibile per dismettere la prepossidenza nei casi in cui essa non derivi dall’acquisto effettuato con le agevolazioni (ad esempio se si tratta di un acquisto per successione ereditaria o un acquisto mediante un contratto di compravendita non agevolato).

Fonti articolo: IlSole24Ore.com e Wallstreetitalia.com