Scadenza Imu/Tasi: su quali immobili si paga? In caso di mancata residenza?

Scade domani il termine per effettuare il pagamento dell’acconto Imu e Tasi 2017: questo è il momento di fare le ultime verifiche prima di calcolare l’importo dovuto.

Quest’anno il calcolo dovrebbe comunque risultare piuttosto semplice dal momento che non è cambiato nulla rispetto al 2016, dato che vige ancora il “blocco” dei tributi, che vieta aumenti di aliquote. Nella maggior parte dei casi si tratterà pertanto di prendere l’importo complessivo del 2016 e pagarne la metà.

Vediamo in sintesi i casi principali che si possono verificare, considerato peraltro che la Tasi non sempre si somma sulle medesime fattispecie Imu.
Come per il 2016 anche quest’anno le abitazioni principali sono esonerate dal pagamento di Imu e Tasi e ciò vale anche per gli inquilini, che fino al 2015 hanno dovuto pagare la loro quota di Tasi. L’esonero però non si applica agli immobili rientranti nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (abitazioni “di lusso”). Occorre poi considerare l’estensione dell’esonero per l’abitazione principale alle fattispecie “assimilate”, che in alcuni casi operano automaticamente mentre in altri necessitano di un intervento comunale.

Tra le assimilazioni che operano per legge si segnalano:

a) le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari (dal 2016 anche gli studenti universitari);
b) gli alloggi sociali come definiti dal Dm 22/04/2008;
c) la casa coniugale assegnata al coniuge separato;
d) l’immobile posseduto dal personale del comparto sicurezza (forze armate, polizia, vigili del fuoco, prefettizi);
e) l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’Aire. I comuni hanno la facoltà di assimilare le abitazioni di anziani o disabili lungodegenti, non locate. È invece venuta meno, dallo scorso anno, la possibilità di assimilare le abitazioni concesse in comodato a parenti di 1° grado, che si è trasformata in riduzione del 50% della base imponibile.

Tra le altre novità introdotte l’anno scorso si segnala il nuovo regime di tassazione dei terreni agricoli (esonero per Cd e Iap, ripristino della circolare 9/93), l’esclusione dalla determinazione della rendita catastale per i cosiddetti “imbullonati”, la riduzione per gli immobili locati a canone concordato e l’esonero per gli immobili di cooperative indivise destinate a studenti universitari soci assegnatari. Si tratta peraltro di misure applicabili anche alla Tasi, ad eccezione dei terreni agricoli che sono fuori dal campo d’imposizione del tributo.

Tra le altre differenze Imu-Tasi si segnalano i fabbricati rurali strumentali, che sono esenti dall’Imu ma pagano la Tasi seppure in misura ridotta con aliquota massima dell’1 per mille. Inoltre i fabbricati “merce” - cioè quelli costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati - sono esenti dall’Imu, mentre pagano la Tasi con aliquota agevolata fino al massimo del 2,5 per mille.
Le aree fabbricabili hanno invece lo stesso trattamento Imu-Tasi, considerando il valore di mercato al 1° gennaio e applicando le aliquote previste dalle delibere del comune di ubicazione delle aree.

Anche gli immobili produttivi rientranti nel gruppo catastale “D” (capannoni, opifici) hanno lo stesso trattamento Imu-Tasi: per l’Imu è però previsto il versamento di una quota a favore dello Stato e una a favore del Comune, per la parte eccedente il 7,6 per mille.

Una volta verificata la disciplina applicabile, la procedura di calcolo è sostanzialmente identica per Imu e Tasi. Si parte dalla stessa base imponibile (rendita catastale per i fabbricati, rivalutata del 5%) alla quale applicare i coefficienti moltiplicatori distinti per categoria catastale. Il valore ottenuto consente quindi di effettuare il calcolo applicando le aliquote Imu e Tasi decise dai comuni: l’acconto sarà pari al 50% dell’importo complessivo.

cosa succede nel caso in cui per ragioni "di forza maggiore" non è possibile trasferire la residenza nella casa principale?

La normativa sull'abitazione principale prevede che anche in mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi nell'abitazione acquistata con i benefici prima casa, questi non si perdono se la causa è imputabile a un motivo "di forza maggiore". E' il caso per sempio di un immobile sottoposto a lavori di ristrutturazione per temporanea inagibilità.

Tutt'altra storia è per le imposte sulla casa. Ai fini dell'imposta municipale infatti per abitazione principale si intende, infatti, “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.” 
Questo vuol dire che fino al momento in cui sarà effettivo il trasferimento della residenza, l'immobile in questione sarà considerato come seconda abitazione e l'Imu dovrà essere pagato con le aliquote corrispondenti decise dal Comune. Stessa cosa anche per la Tasi. Nonostante infatti il legislatore non si sia espresso in proposito, si intendono estese a questa le regole valide per l'Imu. Nel caso proposto ad esempio, il proprietario avrà diritto a uno sconto del 50% sulla base imponibile delle imposte trattandosi di immobile inagibile.

Fonti articolo: IlSole24Ore.com, Idealista.it